نرخ داخلی بازده (IRR) راهنمای املاک و مستغلات

نرخ بازده داخلی ، همچنین به عنوان IRR شناخته می شود ، تخمین است که برای تعیین سودآوری یک سرمایه گذاری بالقوه استفاده می شود. IRR به طور گسترده ای در املاک و مستغلات به عنوان یک اقدام عملکرد سرمایه گذاری مورد استفاده قرار می گیرد ، زیرا نرخ درصد به دست آمده در هر دلار سرمایه گذاری شده برای دوره ای را که سرمایه گذاری می شود محاسبه می کند.

علامت

فهرست مطالب

علامت

IRR چگونه کار می کند؟

IRR ارزش خالص فعلی (یا NPV) را برای یک سرمایه گذاری خاص برابر با صفر می کند و به طور گسترده برای ارزیابی سرمایه گذاری یا پروژه ها استفاده می شود. با نگاهی به IRR ، یک شرکت یا مشاغل می تواند تصمیم بگیرد که آیا فرصت سرمایه گذاری را بر اساس نرخ بازده مورد نظر قبول یا خیر.

اگر IRR محاسبه شده بالاتر از نرخ بازده مورد نیاز یک تجارت باشد یا نسبتاً بزرگتر باشد ، احتمالاً آنها تصمیم به پذیرش این پروژه خواهند داشت. از طرف دیگر ، اگر کوتاه شود یا پروژه دیگری بازده بالاتری را ارائه دهد ، ممکن است سرمایه گذاری رد شود.

علامت

IRR به شما چه می گوید؟

ارزش IRR به شما می گوید سرمایه گذاری چقدر سودآور است. IRR بالاتر به معنای بازده بالاتر سرمایه گذاری است. به عنوان مثال ، در دنیای املاک و مستغلات تجاری ، یک IRR 20 ٪ خوب تلقی می شود ، اما مهم است که به یاد داشته باشید که همیشه مربوط به هزینه سرمایه است. یک "خوب" IRR می تواند بالاتر از مبلغ اولیه ای باشد که یک شرکت در یک پروژه سرمایه گذاری کرده است. به همین ترتیب ، یک IRR منفی بد در نظر گرفته می شود ، زیرا این بدان معنی است که جریان نقدی دریافت شده از این پروژه کمتر از مبلغی بود که در ابتدا سرمایه گذاری می شد.

برای درک کامل ریاضیات در پشت IRR ، دانستن در مورد NPV نیز مهم است ، زیرا این دو از نزدیک به هم گره خورده اند. NPV (یا ارزش فعلی خالص) تفاوت بین ارزش بازار و کل هزینه یک سرمایه گذاری است. سرمایه گذاری با NPV مثبت به شما درآمد می بخشد ، در حالی که کسانی که دارای NPV منفی هستند ، پول خود را از دست می دهند. بنابراین ، به عنوان مثال ، برای محاسبه NPV یک ملک ، ابتدا باید تعیین کنید که سایر خصوصیات قابل مقایسه برای یافتن ارزش بازار آن چه می فروشند. سپس ، شما باید هزینه های خرید ، نوسازی و اجرای ملک را محاسبه کنید (این کل هزینه است). اگر کل هزینه کمتر از ارزش بازار باشد ، NPV مثبت خواهید داشت.

بنابراین ، چگونه این مربوط به IRR است؟

خوب ، هنگامی که شما NPV را می شناسید ، IRR نرخ بهره است که ارزش بازار و هزینه کل برابر با صفر را ایجاد می کند.

علامت

نحوه محاسبه IRR

شما می توانید IRR را در اکسل محاسبه کنید ، یا می توانید با تنظیم NPV برابر با صفر و حل R با استفاده از فرمول زیر این کار را به صورت دستی انجام دهید:

n p v = t = 0 ∑ n (1 + r) t c f t

برای محاسبه IRR با استفاده از فرمول فوق ، شما با تنظیم NPV برابر با 0 ، مانند معادله فوق شروع می کنید. سپس برای IRR (که گاهی اوقات فقط به عنوان R نوشته شده است) حل می کنید. با این حال ، به دلیل ماهیت معادله ، IRR در واقع نمی تواند به صورت تحلیلی محاسبه شود. در عوض ، شما باید چندین سناریو یا استفاده از نرم افزار رایانه ای مانند Excel یا یک برنامه آنلاین را آزمایش کنید.

علامت

IRR خوب چیست؟

به عبارت ساده ، یک "خوب" IRR یکی از مواردی است که احساس می کنید بازده کافی در سرمایه گذاری شما را می دهد ، به این معنی که لزوماً یک ارزش عددی وجود ندارد که بتواند به عنوان یک قانون شست خوب تلقی شود. از آنجا که بستگی به مبلغ سرمایه گذاری اولیه و ترجیحات شخصی دارد ، ذهنی است. IRR با استفاده از درصد اندازه گیری می شود ، بنابراین به طور کلی ، اگر IRR از نرخ تخفیف بالاتر باشد ، این بدان معنی است که پروژه نباید از دست بدهد.

علامت

بسیاری از افراد IRR را برای محاسبه از ROI گیج کننده تر می دانند ، به همین دلیل ROI اغلب محبوب تر است. ROI مخفف بازده سرمایه گذاری است و درصد افزایش یا کاهش یک سرمایه گذاری در یک دوره مشخص است و نشان می دهد رشد کل از ابتدا تا انتها در جایی که IRR برای تعیین نرخ رشد سالانه استفاده می شود.

علامت

مزایای IRR

مانند اکثر موارد ، جوانب مثبت و منفی برای استفاده از IRR وجود دارد. از طرف مثبت ، IRR به شما امکان می دهد ارزش زمان پول را تخمین بزنید زیرا زمان ورود به پول نقد را در سالهای آینده در نظر می گیرد. همچنین مشاغل و شرکت ها را قادر می سازد تا عکس فوری از آنچه پروژه های بالقوه سرمایه گذاری را به احتمال زیاد ارزشمند می دانند ، ببینند. هنگامی که یک شرکت IRR یک سرمایه گذاری را می داند ، به راحتی به آنها امکان می دهد تعیین کنند که کدام پروژه ها از هزینه تخمین زده شده سرمایه فراتر می روند.

علامت

مضرات IRR

با این حال ، برخی از نقاط ضعف برای IRR وجود دارد. اولا ، IRR هزینه های آینده را در نظر نمی گیرد. این شرکت جریان نقدی تولید شده بر اساس هزینه های اولیه سرمایه را پروژه می کند اما هیچ هزینه ای غیرقابل پیش بینی آینده را که ممکن است بر سود تأثیر بگذارد ، در نظر نمی گیرد. علاوه بر این ، اندازه پروژه ها را در نظر نمی گیرد ، که در صورت مقایسه دو پروژه مختلف که نیاز به سرمایه گذاری های مختلف دارند ، می تواند به یک مشکل تبدیل شود. به عنوان مثال ، پروژه ای که هزینه بیشتری برای سرمایه گذاری در آن هزینه دارد ، ممکن است در مقایسه با پروژه ای که نیاز به سرمایه گذاری کمتری دارد ، IRR کمتری داشته باشد. اما همین پروژه بزرگ هنوز هم می تواند جریان نقدی بالاتری داشته باشد.

علامت

خط پایین IRR

در کل ، IRR یک روش اساسی و مهم برای مشاغل است که تعیین کنند که پروژه ها ارزش سرمایه گذاری در آن را دارند. در املاک و مستغلات ، این می تواند شامل پروژه های توسعه ، سرمایه گذاری در املاک اجاره یا هزینه های خرید یا ساخت خانه جدید باشد. این امر به ویژه برای شرکت هایی که ممکن است چندین گزینه سرمایه گذاری جذاب داشته باشند مفید است و می خواهند بدانند که کجا می توانند سرمایه خود را به بهترین وجه سرمایه گذاری کنند.