تجزیه و تحلیل ارزش بازار: درک کجا و چگونه می توان منابع محدود را سرمایه گذاری کرد

تجزیه و تحلیل ارزش بازار صندوق سرمایه گذاری برای کامدن ، N. J. ، سه منطقه هدف سرمایه گذاری را که در بازارهای قوی تر (زرد و نارنجی) قرار دارد توصیه کرد.

ساختن 100 خانه مقرون به صرفه در وسط منطقه پریشانی و عدم سرمایه گذاری ممکن است تنها به 100 خانواده ای که خانه ها را دریافت می کنند کمک کند. اما همان 100 که در یک مکان دیگر ساخته شده و با سایر فعالیت های مرتبط همراه هستند ، ممکن است نه تنها به آن 100 خانوار ، بلکه صدها نفر از ساکنان اطراف خود نیز کمک کنند. تجزیه و تحلیل ارزش بازار (MVA) ابزاری مؤثر برای کمک به ایجاد آن نوع تأثیر است. MVA مشخص می کند که در کجا و چگونه می توان منابع محدودی را سرمایه گذاری کرد که می تواند بازارهای املاک و مستغلات شهری را به محله های احیا شده تبدیل کند.

پیشگام صندوق سرمایه گذاری مجدد (TRF) ، سرمایه دار پروژه های احیاء محله و اقتصادی ، MVA برای اولین بار در ابتکار تحول محله فیلادلفیا اعمال شد. MVA از آن زمان برای کامدن ، N. J. ایجاد شده است. بالتیمور ؛و سایر شهرهای منطقه میانه اقیانوس اطلس.

MVA یک چارچوب مبتنی بر داده محور برای بازیابی زنده ماندن بازار و ثروت در بازارهای پریشانی املاک و مستغلات ایجاد می کند. این امر به دولت ها ، سرمایه گذاران خصوصی و بشردوستانه کمک می کند تا اقداماتی را که باعث سرمایه گذاری و احیای محلات می شود ، هدف قرار داده و در اولویت قرار دهند.

رویکرد TRF به تجزیه و تحلیل شهری و سرمایه گذاری بر چهار فرض استوار است: (1) یارانه عمومی کمیاب است و به تنهایی نمی تواند بازاری را ایجاد کند که هیچ کدام وجود ندارد.(2) یارانه های عمومی بسته به شرایط بازار باید مسیر سرمایه گذاری خصوصی را اعمال یا پاک کند.(3) هنگام کار در بازارهای مضطرب ، باید از یارانه های عمومی برای ایجاد گره های محلی از قدرت ، مانند مراکز حمل و نقل قابل توجه ، پارک ها یا سایر امکانات زیست محیطی و مؤسسات بزرگ مانند بیمارستان ها ، دانشگاه ها یا سایر موسسات با محلی طولانی مدت استفاده شود. تعهد؛و (4) تصمیمات مربوط به مکان ها باید بر اساس حقایق اتخاذ شود.

دو مرحله به روند MVA وجود دارد. اولین مورد تجزیه و تحلیل خوشه ای در سطح شهر است. مورد دوم تجزیه و تحلیل پروژه هدفمند است.

تجزیه و تحلیل خوشه ای در سطح شهر

تجزیه و تحلیل خوشه ای یک روش آماری است که گروه بندی مناطقی را با ویژگی های مشابه بازار (به طور معمول با استفاده از گروه های بلوک سرشماری) مشخص می کند ، اما در عین حال تفاوت های موجود در این گروه ها را برجسته می کند. پس از تجزیه و تحلیل و بازرسی فیزیکی مناطق ، نتیجه در نقشه در سطح شهر نمایش داده می شود و مناطق بازار را نشان می دهد ، که از نظر تحلیلی بیشتر از مرزهای سنتی محله هستند. کارکنان TRF با کارشناسان بازار محلی زمان قابل توجهی را در این زمینه می گذرانند تا اطمینان حاصل کنند که چه مجموعه داده ها در مورد مکانی که با آنچه یک ناظر آگاه می بیند توصیف می کند. به عنوان مثال ، در بالتیمور ، کارکنان TRF و وزارت برنامه ریزی شهر بالتیمور با پیش نویس نقشه MVA در سراسر شهر سفر کردند و صحت آن را که در آن بازارهای محلی را مشخص می کند ، تأیید می کنند. MVA نه تنها آموزنده است زیرا جنبه های یک مکان را توصیف می کند ، بلکه به این دلیل است که بر نیروها بر بازار و جهت احتمالی تغییر تأکید می کند.

MVA از مجموعه داده هایی استفاده می کند که در دسترس عموم است و شناخته شده است. علاوه بر این ، اگرچه بخشی از خود MVA نیست ، ما اطلاعاتی در مورد ویژگی های جسمی و اجتماعی محله و ساکنان آن جمع می کنیم که برای برنامه ریزی پروژه مفید است.

با شناسایی شرایط بازار یک منطقه و مناطق مجاور ، شهرداری ها می توانند مداخلات و مشوق هایی را که بر میزان و نوع سرمایه گذاری مورد نیاز برای احیای تأثیر می گذارد ، بهتر تجویز کنند. به طور خلاصه ، MVA به شهرداری ها ، بشردوستانه ها و سرمایه گذاران خصوصی اجازه می دهد تا از سرمایه گذاری ها استفاده کنند و محله ها را بازسازی کنند.

با فرض اینکه دولت شهرداری در هر بازار در صلاحیت خود نقش دارد ، از MVA نه تنها برای تعریف نقش و هدف خود و اولویت بندی سرمایه گذاری ها استفاده می شود ، بلکه برای تخصیص منابع در مناطق فردی نیز استفاده می شود. در این جدول نمونه ای از نقش های دولتی در طیف وسیعی از انواع بازار ارائه شده است.

کاربردهای اولیه MVA در مقیاس بزرگ (یعنی دستگاه های سرشماری و گروه های بلوک) بود و برای تجزیه و تحلیل شهرها و زیر مجموعه های محلی طراحی شده است. این تجزیه و تحلیل از آن زمان به منظور کمک به هدف قرار دادن منابع شهرداری و بنیاد تصفیه شده است. همانطور که تجربه ما با MVA تکامل یافت ، ما از آن برای پاسخ به این سؤال استفاده کردیم: "با این خاصیت خاص یا مجموعه ای از خصوصیات باید چه کاری انجام دهیم؟"

تجزیه و تحلیل پروژه هدفمند

تجزیه و تحلیل پروژه هدفمند ، مرحله دوم در فرآیند MVA ، به سؤالات مربوط به سرمایه گذاری خاص و استفاده از املاک پاسخ می دهد. این کار با جمع آوری و تجزیه و تحلیل داده های سطح خرد بیشتر مخصوص خصوصیات فردی در یک گروه بلوک انجام می شود و با سازمان های محلی مبتنی بر جامعه انجام می شود. MVA با تجزیه و تحلیل همزمان چگونگی ارتباط یک مکان با بازار بزرگتر ، بهترین سرمایه گذاری و استفاده از دارایی را در مکان های خاص مشخص می کند.

با تکمیل اطلاعات و تجزیه و تحلیل سطح خرد ، MVA از اصول برنامه ریزی سنتی برای درک پتانسیل توسعه استفاده می کند و این سؤال را مورد بررسی قرار می دهد: چه فرصت هایی برای تغییر مسیر الگوی رشد وجود دارد تا در مسیری حرکت کند که فضای محلی را به بازار بزرگتر متصل کند؟به همین ترتیب ، فرآیند MVA اغلب خواستار یک دنباله سرمایه گذاری خواهد بود که:

• از نظر جسمی بازاری را به قدرت نزدیک باز می کند
• از سرمایه گذاری در امتداد مسافرت های بحرانی پشتیبانی می کند ، اما موانع اصلی جسمی گذشته را گسترش نمی دهد (به عنوان مثال ، تقاطع های قابل توجه ، بزرگراه ها)
• سرمایه گذاری ها را در اولویت قرار دهید (ابتدا در یک بازار قوی تر ، سپس حرکت به مناطق ضعیف تر)

بنیاد منطقه ای Wachovia در فیلادلفیا یکی از بسیاری از شرکاء است و مشتری های TRF در روند MVA با آن کار می کنند. TRF با ارزیابی برنامه های کمک هزینه و ارائه اظهار نظر در مورد پیشنهادات ، به بنیاد کمک می کند. TRF همچنین به کمک های برنامه ریزی و توسعه خود کمک مستقیم می کند. TRF نه تنها به آنها کمک می کند تا با جمع آوری اطلاعات در مورد جوامع خود ، ظرفیت خود را ایجاد کنند ، بلکه به تعبیه برنامه های محلی در بازار بزرگتر نیز کمک می کند. در آینده ، اطلاعات اولیه ارائه شده توسط MVA و تمرین جمع آوری داده های خود سازمان ، به کمک های مالی و بنیاد فرصتی برای اندازه گیری تأثیرات گسترده سرمایه گذاری می دهد.

درباره TRF

TRF نقطه تأثیر را مشخص می کند که سرمایه می تواند بزرگترین بازده مالی و اجتماعی خود را ارائه دهد. سرمایه گذاری های TRF در خانه ها ، مدارس و مشاغل به بازپرداخت و دگرگونی محلات ، رشد اقتصادی و بهبود زندگی در منطقه میانه اقیانوس اطلس کمک می کند. از زمان آغاز به کار در سال 1985 ، TRF 500 میلیون دلار سرمایه گذاری در جامعه کسب کرده است.

سیاست و محصولات تحقیقاتی آن به تیز کردن استراتژی های سرمایه گذاری برای TRF و سایر سرمایه گذاران دولتی و خصوصی کمک می کند. برای اطلاعات بیشتر ، به www. trfund. com مراجعه کنید.

موارد داده معمولی مورد استفاده در تجزیه و تحلیل ارزش بازار شامل موارد زیر است:

• قیمت فروش مسکونی
• دوره مسکن
• حضور/میزان مسکن یارانه ای
• سن مسکن
• جای خالی/رها کردن
• تخریب
• وجود خواص مسکونی با نقض کد ساختمان
• ترکیبی از مصارف تجاری و مسکونی
• نمرات اعتباری/سلب مالکیت وام مسکن/نسبت وام های رهنی نخست به زیرپرداز سرچشمه گرفته است

داده های سطح خرد جمع آوری و مورد استفاده در مرحله تحلیل پروژه هدفمند شامل موارد زیر است: